A compra da casa própria sempre envolve diferentes decisões. Confira quais critérios analisar para escolher entre um imóvel na planta ou usado.

O que é um apartamento na planta?

Um apartamento na planta é um imóvel que está sendo ou será construído. Por conta disso, a negociação é toda feita com base no que consta na planta, ou seja, no projeto do imóvel.

Como funciona o processo de escolha entre um apartamento na planta ou usado?

Os elementos citados abaixo referem-se a critérios mais gerais para escolher entre um imóvel na planta ou usado, mas servem para todos que buscam um cantinho para chamar de lar.

Entenda a seguir!

Considere o tempo de espera da entrega do imóvel

Se você quer entrar imediatamente no imóvel após a compra, o apartamento na planta não é a melhor opção. 

Devido a toda a infraestrutura necessária na execução da obra, a entrega costuma levar cerca de 3 ou 4 anos.  

No entanto, é justamente a demora na entrega do imóvel que resulta em condições de pagamento facilitadas. 

Analise as condições de pagamento

Você pode fazer um financiamento de um imóvel na planta ou em um imóvel usado. A grande diferença está na facilidade para pagar a entrada. 

Devido ao longo período de construção dos edifícios, o pagamento da entrada não precisa ser pago à vista no caso de imóveis na planta. 

Algo bem diferente do que ocorre em imóveis usados, onde é necessário um aporte de 30% a 40% do valor total do imóvel. 

No caso do apartamento na planta, o valor da entrada, que também fica em torno de 30% do total, pode ser parcelado direto com a construtora. 

Consulte o tipo de taxa na mensalidade: elas podem ser fixas ou variáveis

Após o financiamento de um imóvel usado ser aprovado, o valor das parcelas não sofre alterações posteriores. 

Já no caso do imóvel na planta, tanto o valor do parcelamento da entrada quanto o saldo devedor aumentam em função de correções feitas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). 

O INCC é a taxa de inflação da construção civil que é calculada a partir do material e dos serviços de mão de obra.  

Então, o valor mensal calculado inicialmente é apenas uma estimativa.

Pense no nível de personalização que deseja em um apartamento na planta ou usado

Ao comprar um imóvel na planta, o proprietário tem a possibilidade de fazer uma série de customizações e decorações junto à incorporadora. 

Pode escolher acabamentos como pisos, armários e até mesmo alterações na planta inicial, como a remoção de paredes. 

Já no caso de um imóvel usado, a personalização se dá por meio de reformas. No entanto, as opções são mais limitadas.

Considere os custos extras de um apartamento na planta ou usado

Nunca se sabe quando um imóvel usado pode apresentar problemas de infraestrutura elétrica ou hidráulica. 

Por isso, a fim de evitar frustrações futuras, o ideal é contar com um profissional para realizar a vistoria. 

Por outro lado, você pode aproveitar a presença de alguns problemas para conseguir um bom desconto. 

Nesse caso, você pode reformar aos poucos, mas já ter seu imóvel próprio.

Potencial de valorização do imóvel é um ponto importante

Os imóveis usados pouco provavelmente vão valorizar. O motivo é que todas as características que influenciam o preço do metro quadrado já estão definidas. 

O lado bom é que as chances de desvalorização também são mínimas. 

Por outro lado, o apartamento na planta tende a valorizar bastante nos anos seguintes à entrega da obra. Isso porque, antes de iniciar uma obra, a construtora analisa vários pontos que influenciam na valorização, como: pavimentação, iluminação, segurança e presença de mercados, shoppings, escolas, universidades, igrejas, farmácias, hospitais e arborização da região.

Garantia da entrega do imóvel pode ser comprometida: tome os cuidados necessários

A idoneidade da construtora escolhida é um outro ponto a ser considerado no momento de escolher entre novo e usado. Isso porque, a entrega do imóvel usado é garantida, uma vez que ele já existe. Em contrapartida, se o apartamento na planta não estiver em posse de uma equipe ética e comprometida, você pode enfrentar problemas com atrasos e até ficar sem o imóvel. 

Então pesquise tudo o que puder sobre a empresa antes de fechar negócio. 

Avalie os custos e a burocracia envolvidos na documentação de um apartamento na planta ou usado

Descubra abaixo como se dá o processo de documentação do imóvel na planta e do usado, bem como os custos envolvidos. 

Documentação do apartamento na planta:

A documentação para quem compra um imóvel na planta é pouca e costuma ser um pouco menor em comparação com imóveis usados:

• Escritura;
• Imposto sobre a transmissão de Bens imóveis (ITBI);
• Registro de Compra em Cartório;
• Certidões negativas e de débitos.

Além disso, a incorporadora é a responsável por todos os trâmites do imóvel que são feitos apenas entre construtora e comprador, sem o envolvimento de terceiros. 

Porém, os gastos com essa documentação podem chegar entre 6% e 8% do valor do imóvel. 

Veja quais os custos de um apartamento na planta:

• ITBI: de 2% a 5% do preço do imóvel. 
• Registro de Imóveis: varia de acordo com o Estado e o valor do imóvel, e em São Paulo pode chegar até R$2.636. 
• Escritura: assim como o registro, varia chegando a até R$3.569 em São Paulo.
• Certidão negativa: custa em torno de R$700.

Quais os custos de um imóvel usado?

Já para quem compra um imóvel usado, além da documentação original de compra são necessárias:

• Certidão de Matrícula e Certidão de Ônus Reais: solicitadas junto ao Cartório de Registro de Imóvel;
• Certidão de Dados Cadastrais e de IPTU: junto à Prefeitura do Município correspondente ao imóvel;
• Certidão de Débito Condominial: expedida junto à administradora do condomínio; com a assessoria de um despachante e requerimento feito para pessoa física. 

O custo dessas certidões gira em torno de R$400.

Imóvel na planta ou usado?

Agora que você já tem um panorama mais detalhado sobre as duas opções, vamos elencar e recapitular quais vantagens e desvantagens de cada uma. 

Quais as vantagens de comprar um apartamento na planta?

• Parcelamento da entrada;
• Valorização do imóvel nos anos após a compra; 
• Possibilidade de personalizar o imóvel junto à construtora; 
• Menor burocracia no processo de documentação do imóvel; 
• Não precisa de reformas. 

Quais as desvantagens de comprar um apartamento na planta?

• Demora na entrega, cerca de 3 a 4 anos; 
• Acesso apenas a estimativa do valor do parcelamento que por sofrer reajustes de acordo com a inflação só é definido no momento da entrega; 
• Risco de atrasos na entrega; 
• Perigo de não receber o apartamento caso a construtora não seja de confiança; 
• Documentação custa um valor mais alto. 

Quais as vantagens de comprar um imóvel usado?

• Entrega imediata; 
• Infraestrutura pronta e de acordo com o gosto do comprador; 
• Possibilidade de desconto em imóveis com necessidade de reformas; 
• Certeza da entrega; 
• Acesso imediato ao valor do parcelamento; 
• Custos menores na documentação. 

Quais as desvantagens de comprar um imóvel usado?

• Entrada precisa ser a vista; 
• Pouca ou nenhuma possibilidade de valorização; 
• Limitações para personalizar; 
• Necessidade de vistoria; 
• Possíveis gastos extras com reformas; 
• Maior burocracia para deixar a documentação em ordem. 

O que precisa para comprar apartamento na planta e ter uma boa experiência?

Se você optar por comprar um apartamento na planta, é importante ter alguns cuidados extras. 

Listamos algumas recomendações sobre como comprar um imóvel na planta para que sua experiência seja boa. 

• Pesquise sobre a construtora em diversos lugares, como Procon, Reclame Aqui e opinião de outros clientes. 
• Leia o contrato atentamente e certifique-se de que você compreendeu todas as cláusulas. Em caso de dúvidas procure auxílio de um advogado. 
• Solicite a lista de documentos relacionados à regularidade do empreendimento junto aos órgãos públicos, conforme determinado na lei 4.591.
• Faça um bom planejamento financeiro e pesquise em vários bancos as melhores oportunidades para financiar um apartamento na planta. 
• Não se esqueça que seus documentos também precisam estar em ordem. Eles serão necessários na declaração de imposto de renda. 
• Lembre-se de baixar e seguir as instruções do Programa Gerador do Imposto de Renda para descobrir como declarar imóvel na planta.