O Índice Nacional de Custos da Construção, ou INCC, é um índice oficial utilizado em todo território brasileiro que calcula a variação dos custos da construção de um empreendimento.

Funciona assim: antes de iniciar uma obra, a construtora faz um orçamento prévio do quanto será gasto com materiais, equipamentos, mão de obra e afins.

Entretanto, no decorrer do tempo, alguns desses valores podem variar de acordo com o mercado. E, para finalizar a obra, a construtora terá que gastar um pouco mais para cobrir esses gastos. 

Desse modo, para que não haja prejuízos sobre essa variação de valores, foi criado o INCC. O principal objetivo desse índice é reajustar o valor do imóvel ou da parcela de acordo com o saldo final da obra.

Ou seja, a partir do momento em que você compra um imóvel na planta, você deverá pagar o valor determinado pelo índice. 

Em vigor desde 1940, o INCC é determinado pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE). O IBRE pertence à Fundação Getúlio Vargas (FGV) que monitora mensalmente o índice.

Como o INCC é calculado?

Chamado de “termômetro” da construção civil, o INCC leva em consideração as variações de custos com serviços, equipamentos, materiais e mão de obra que são usados para construir um empreendimento. Assim, o custo de materiais é dividido em: estruturais, instalações e acabamentos.

Além disso, a medição do índice mensal é feita com base nos dados de sete cidades brasileiras: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre.

Para ser calculado, as construtoras destas cidades enviam os valores vigentes dos serviços mencionados acima para a FGV e, assim, a fundação faz o cálculo a partir de uma média ponderada desses dados.

Resumindo, o INCC é a média ponderada dos dados coletados em sete capitais brasileiras feita a partir de orçamentos de empresas da construção civil.  

Como o INCC impacta no financiamento de imóveis?

Quando você compra um imóvel na planta, existem 2 processos importantes: a pré-entrega das chaves e a pós entrega das chaves.

No período de pré-entrega das chaves, todos os pagamentos, seja da entrada, das parcelas e dos reforços, são feitos diretamente para a construtora. Até porque, quando se compra na planta, você estará financiando a obra.

Vale lembrar que o valor ou percentual que deve-se pagar para a construtora até a entrega das chaves varia de acordo com cada empreendimento. Entretanto, esse valor costuma ser cerca de 25%, 30% do valor do imóvel.

Agora, depois da entrega das chaves e do Habite-se, (documento que comprova que o empreendimento está de acordo e dentro das normas da prefeitura da cidade) o saldo restante do seu imóvel é, normalmente, financiado por um banco ou instituição financeira. Há também a possibilidade de quitar todo o valor restante de uma vez só.

Portanto, o INCC deve ser quitado no período de pré-entrega das chaves e após o término da obra. Esse saldo devedor deve ser pago à construtora e não ao banco que financiará o restante do seu imóvel.

Desse modo, o índice impacta na venda dos imóveis, pois o valor da construção não é considerado nas estimativas de preços que são feitas antes da negociação.

E, mesmo que ele seja como um saldo que o proprietário está devendo, a boa notícia é que não tem juros! 

Por que esse índice é cobrado?

Como o INCC é válido apenas para imóveis na planta, o índice é cobrado como uma proteção sob os valores – desde o momento do financiamento até a entrega da obra. Assim, as construtoras conseguem manter um poder de compra.

Além disso, o índice consegue evitar uma alta inflação nos preços dos materiais das obras em geral e ajuda a manter uma média de preço no mercado da construção civil. 

Outro ponto é que o INCC garante a qualidade do seu imóvel, pois a construtora tem margem para usar produtos e serviços de qualidade.