Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é o principal programa habitacional de financiamento imobiliário do país. Regulamentado pelo governo federal, permite financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão com taxas de juros máximas de 12% ao ano. 

Essa modalidade está disponível somente para pessoas físicas. Além disso, os recursos a utilizar são do FGTS e do SBPE.

O valor máximo financiado equivale a 80% do total do imóvel. Ou seja, se o bem custa R$ 500 mil, você pode parcelar até R$ 400 mil e dar R$ 100 mil de entrada. No entanto, essa definição vai depender do banco e do seu histórico de crédito.

Existem algumas limitações no SFH. Por exemplo, a parcela mensal pode comprometer apenas 30% da renda mensal da pessoa que pede o crédito.

Por exemplo:

Renda mensal: R$ 4.000;

Valor máximo da parcela: R$ 1.200 (30%).

Outra restrição é o fato de que quem pede o financiamento pelo SFH não pode ter outra linha de crédito desse tipo em aberto. Por fim, o FGTS pode ser utilizado. Porém, é preciso ter 10% do valor total do imóvel.

Vale a pena destacar que o FGTS pode ser utilizado para compor a entrada. Posteriormente, também é possível amortizar o financiamento.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O SFI abriga outras modalidades de financiamento imobiliário. Ele tem regras menos rígidas, uma vez que não é regulado pelo governo federal.

Pode ser feito tanto por pessoa física quanto jurídica. Além disso, suas condições são estabelecidas pelos próprios agentes financeiros. 

Por esse motivo, a modalidade não impõe valor máximo para imóveis financiados, comprometimento de renda e limite na taxa de juros. A linha de crédito pode equivaler de 80% a 90% do preço do bem. 

Uma vez que não tem limite de valor, esse sistema, automaticamente, contempla todos os imóveis acima de R$ 1,5 milhão, que é o teto do SFH. Enquanto isso, o prazo de pagamento também chega a 35 anos, ou 420 meses.

O ponto negativo desse tipo de financiamento imobiliário é a taxa de juros, que tende a ficar acima de 12% ao ano. Ainda há um ponto que gera dúvidas.

Antigamente, era impossível usar o FGTS para fazer abatimentos no SFI. Porém, desde 2021, essa possibilidade está autorizada.

Casa Verde e Amarela

O programa do governo federal é voltado para famílias de baixa renda. O objetivo é diminuir o déficit habitacional, facilitando a aquisição da casa própria.

Por isso, existem regras específicas. Uma delas é que o imóvel deve ser novo.

O programa atende aos seguintes grupos:

Grupo 01: renda até R$ 2,4 mil. Os juros são de até 4,75% ao ano e o subsídio chega a R$ 47,5 mil;

Grupo 02: renda entre R$ 2,4 mil e R$ 4,4 mil. O subsídio chega a R$ 29 mil. Já as taxas de juros variam entre 5,5% e 7% para não cotistas. Para cotistas, vai de 5% a 6,5% para moradores do Sudeste, Sul e Centro-Oeste;

Grupo 03: renda entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil. As taxas de juros são de 8,16% para não cotista e 7,66% para cotista. Não existe subsídio.

Vale a pena destacar que essas são as condições válidas para 02 de fevereiro de 2023 e estão sujeitas a mudanças.

Direto com a construtora

É um tipo de financiamento imobiliário válido por ser menos burocrático. No entanto, as condições de crédito são menos atrativas: não existe regulamentação. A construtora pode implementar o prazo de pagamento e as taxas de juros que desejar.

Assim, o período para quitação tende a ser menor, até 20 anos. Enquanto isso, as taxas de juros podem ser bem mais elevadas do que nas instituições financeiras.

Por outro lado, essa é a opção certa para quem quer entrar no imóvel com rapidez, caso ele esteja pronto. Também é preciso fazer um financiamento direto com a construtora quando o imóvel está na planta.

Parte do valor do bem é financiado com a construtora. O restante exige uma operação diretamente com o banco.