A aprovação do financiamento ou a assinatura da proposta não encerram a compra de um apartamento. A fase que transforma o negócio num direito formal sobre o imóvel é a escritura. Este guia de documentação para escritura ajuda a antecipar exigências, conferir certidões e evitar que um detalhe documental atrase a entrega das chaves ou a transferência de propriedade.

Em São Paulo, onde há empreendimentos novos, imóveis prontos e negócios com diferentes perfis de comprador, a documentação muda conforme a operação. Quem compra à vista enfrenta um processo diferente de quem recorre ao crédito bancário. Quem adquire um lançamento tem de avaliar também os documentos da construtora e da incorporação. O ponto comum é simples: não avance apenas com base no preço ou na localização. Confirme se a documentação permite comprar com segurança.

O que a escritura confirma na compra do imóvel

A escritura pública é o instrumento formal usado para registar a compra e venda de um imóvel quando não existe financiamento bancário que a substitua pelo contrato de crédito. É assinada perante um tabelião, geralmente num cartório de notas, e reúne os dados do comprador, do vendedor, do imóvel, do valor pago e das condições do negócio.

Mas há uma distinção decisiva: assinar a escritura não torna, por si só, o comprador proprietário. A propriedade é efectivamente transferida quando a escritura é levada a registo na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem esse registo, o vendedor continua a constar como titular perante terceiros.

Nos negócios financiados, o contrato com o banco tem normalmente força de escritura. Ainda assim, a validação documental continua a ser rigorosa. A instituição financeira analisa as partes, a matrícula, eventuais dívidas e a regularidade do bem antes de libertar os recursos.

Guia de documentação para escritura: o que reunir

O ideal é iniciar esta conferência assim que a proposta for aceite, e não apenas na semana da assinatura. Certidões têm validade limitada e, se surgir uma pendência, haverá tempo para a resolver sem pressionar a data de mudança ou o cronograma de pagamento.

Documentos do comprador

O comprador deve apresentar documento de identificação com fotografia, CPF, comprovativo de estado civil e comprovativo de morada. Para pessoas casadas, a certidão de casamento é indispensável e deve indicar o regime de bens. Dependendo desse regime, o cônjuge também terá de participar na escritura, mesmo que apenas uma pessoa tenha pago pelo imóvel.

Se houver divórcio, viuvez ou união estável, é prudente apresentar os documentos que comprovem a situação actual. Num negócio feito por procuração, a procuração deve ser pública e conter poderes específicos para comprar, vender ou assinar a escritura, conforme o caso.

Quem compra através de empresa precisa de acrescentar o cartão CNPJ, contrato social e alterações, além dos documentos de quem tem poderes de representação. Esta etapa exige atenção extra: um contrato social desactualizado ou uma assinatura sem poderes pode bloquear o acto no cartório.

Documentos do vendedor

O vendedor apresenta identificação, CPF, comprovativo de estado civil e, quando aplicável, documentos do cônjuge. Além disso, é necessário verificar certidões que revelem eventuais acções, protestos, dívidas ou restrições capazes de afectar o imóvel ou o valor recebido na venda.

Nem toda certidão negativa significa risco zero, e nem toda apontamento impede a compra. O que interessa é entender se existe uma acção ou dívida com potencial para atingir o bem. Se o vendedor tiver processos relevantes, avalie a situação com orientação jurídica antes de transferir qualquer valor elevado.

Quando o imóvel pertence a herdeiros, a escritura de inventário e partilha deve estar concluída e registada. Se estiver em nome de uma empresa, confirme quem pode assinar em nome da sociedade. Estes casos não inviabilizam o negócio, mas costumam exigir prazos maiores.

Documentos do imóvel

A matrícula actualizada é o documento central da análise. É nela que se confirma a titularidade, a descrição do apartamento, a existência de garagem, eventuais alienações fiduciárias, hipotecas, penhoras, usufrutos ou outras restrições. Peça uma versão recente, porque uma matrícula antiga pode não reflectir alterações relevantes.

Também costumam ser exigidos o carnê ou a certidão de IPTU, a certidão de débitos municipais e a declaração de inexistência de débitos condominiais, emitida pelo condomínio. Se houver vaga de garagem com matrícula própria, ela precisa de constar correctamente na documentação e na escritura.

Para organizar a conferência sem perder detalhes, verifique pelo menos estes quatro pontos antes de agendar a assinatura:

• o vendedor indicado na matrícula é exactamente quem vai assinar;
• a área, o número da unidade e as vagas correspondem ao que foi negociado;
• não existem ónus ou restrições que impeçam a transferência;
• IPTU, condomínio e outras obrigações estão definidos até à data da posse.

Atenção redobrada em lançamento e imóvel novo

Na compra directa à construtora, sobretudo num lançamento, nem sempre haverá escritura imediata. Durante a obra, o comprador assina um contrato de promessa de compra e venda. A escritura ou o contrato de financiamento tende a ocorrer após a conclusão do empreendimento, a emissão do habite-se e a individualização das matrículas das unidades.

Antes de assinar, confirme o memorial de incorporação, o registo da incorporação, a identificação do terreno e a qualificação da construtora ou incorporadora. Estes documentos demonstram que o projecto está formalmente registado e que as unidades podem ser comercializadas dentro das regras aplicáveis.

Também vale a pena ler com atenção as cláusulas sobre correcção de saldo, evolução de obra, prazo de entrega, financiamento, distrato e custos de escritura e registo. Um preço de entrada competitivo pode ser uma boa oportunidade, mas o valor total depende do fluxo de parcelas, dos índices de correcção e da capacidade de financiamento na entrega das chaves.

O Segundo Imóvel ajuda a comparar apartamentos novos e lançamentos de diferentes construtoras, mas a decisão final deve considerar a documentação do empreendimento, a localização, a mobilidade e o custo total da aquisição. Um studio próximo do metro, por exemplo, pode ter excelente procura para arrendamento, desde que a compra esteja estruturada de forma segura desde o contrato inicial.

Custos que não devem ficar fora do orçamento

Além do preço do imóvel, reserve recursos para ITBI, escritura e registo. O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do bem e, em regra, deve estar pago para avançar com o registo. As taxas de cartório variam conforme o valor declarado e as tabelas aplicáveis.

Em financiamento habitacional, algumas condições podem alterar custos ou permitir benefícios, em especial conforme o perfil do comprador e a modalidade de crédito. Não trate estes valores como uma despesa secundária. Eles afectam directamente a entrada disponível e podem mudar a viabilidade de uma unidade que parecia caber no orçamento.

Peça uma estimativa antecipada e confirme quem assume cada encargo no contrato. Em imóveis usados, negocie também a responsabilidade por condomínio e IPTU proporcionais à data de entrega das chaves. A clareza evita discussões depois da assinatura.

Erros que atrasam a escritura

O erro mais comum é deixar a análise da matrícula para o fim. Outro é assumir que uma certidão antiga ainda é válida ou que uma dívida de condomínio será automaticamente resolvida pelo vendedor. Acordos verbais têm pouco valor quando a situação precisa de ser comprovada perante o cartório, banco ou registo imobiliário.

Evite pagar valores significativos sem recibo, sem cláusulas contratuais claras e sem confirmar a conta do verdadeiro proprietário ou representante autorizado. Se o negócio apresentar procurações, inventário, empresa vendedora, imóvel com financiamento activo ou divergência de área, não tente acelerar à força. São situações que pedem verificação técnica e, muitas vezes, apoio jurídico especializado.

A melhor compra não é apenas aquela que oferece boa metragem, lazer completo ou uma estação de transporte por perto. É a que reúne preço competitivo, documentação coerente e condições reais para passar do contrato ao registo. Organize os documentos cedo, confirme cada informação na matrícula e avance para a escritura com segurança para que o novo apartamento se torne, de facto, seu.